長澤弘法律事務所

建築問題 - Building problem

住宅を建てることは、一生で最大の買い物と言われています。
それ故に自分の気に入った建物にしたいと考えるのが一般です。
ところで、建物は構想に始まり具体的な請負契約、そして施工、引渡しの過程をたどります。
最初の段階においては、目に見えませんが、最終的には住宅となります。
住宅問題の多くは、想定した建物と現実の建物の食い違い、かかった費用が当初の見積もり額と異なっている場合、そして機能としての欠陥等の問題が生じます。
当事務所では、建築にまつわるこのような問題を、建築士とともに具体的に解決を図ることを目指しています。

建築問題の悩み

建築問題の悩みイメージ
  • 請負工事契約の請負金額が妥当ですか
  • 請負工事の見積もりがきちんとなされていますか
  • 請負業者の工事はきちんとなされていますか
  • 完成した建物は依頼した通りのものでしたか
  • 完成した建物に欠陥があった場合はどうしたら良いですか
  • 完成した建物の補修はどのようにしたら良いですか
  • 中古住宅に不具合があった場合はどのようにしたら良いでしょうか
  • 請負工事代金が支払ってもらえない時はどうしたら良いでしょうか
  • 明らかな言いがかりの場合はどのように対応したら良いでしょうか

お一人で悩む前に早い段階でご相談ください。

※当事務所では、建築士の先生と問題解決にあたります。
建築問題解決には、専門的知識が不可欠です。場合によっては、建築士の先生に実際に住宅を見てもらい、不具合原因(瑕疵)を特定し、その修補に必要な修繕工事の内容とその見積りをしてもらう必要があります。
当事務所では、建築士の先生と一緒に問題解決にあたります。

トラブルを防止する為に

数々の紛争解決事例から考えると、トラブル発生を予防、また拡大させないために、以下の内容が非常に重要です。

契約書、見積書、設計図書をきちんと確認

新築住宅の場合には、作成されることが通常ですが、リフォーム工事の場合、簡単な見積書と平面図だけで依頼してしまう場合が少なくありません。
そうすると、施工業者とも思い違いが生まれ、「こんなはずじゃなかった」とトラブルになってしまうことになります。作成された設計図書、見積書も、打ち合わせの過程で変更があれば、修正してもらい、最終的にどのような合意で施工されることになったのかを明確にしておきましょう。

コミュニケーション不足がトラブルの元

施工業者とのコミュニケーション不足がトラブルの原因となっていることが多くあります。
建築関係の専門用語は理解できない場合がありますが、”分かったつもり”ではなく必ず”確認”しましょう。また「これくらいのことは分かっているはず」という思い込みも危険です。

「サービス」か「仕様変更」か
「追加工事」なのかはっきりする

結構多いトラブルが、「サービスだと思っていた変更や追加工事分を別途請求された」というものです。仕様変更や、追加工事が発生した場合は必ず費用面の確認をしておきましょう。

トラブルが生じてしまったら、速やかに弁護士に相談

トラブルの解決には、法律専門家である弁護士の助力を得ることが重要です。早めの相談が早期解決には不可欠です。

建築問題の解決手段

交渉

弁護士が直接相手方と話し合いをします。

あっせん・調停

第三者機関を通して話し合います。

裁判

いきなり裁判をしてもいいですが、まずは相手の出方を伺う必要もあるので、交渉から入るケースが多いです。

あっせん・調停機関

  • ・民事調停
  • ・住宅紛争審査会
  • ・弁護士会の紛争処理センター
  • ・建築工事紛争審査会
  • ・国民生活センターのADR など。

その他の建築トラブル

その他の建築トラブルイメージ

個人の住宅に関するトラブル

  • ・「地盤沈下により基盤にひびが入り、建物がゆがんでしまった」
  • ・「住宅リフォームを頼んだら欠陥リフォームされた」
  • ・「購入した住宅のシックハウス対策が不十分だった」
  • ・「雨漏りがひどい」
  • ・その他設計図書・契約書等に関するトラブル

建築主と請負業者とのトラブル

  • ・「建物の完成後、追加工事の請求をされた」
  • ・「建物を依頼していた業者が倒産してしまった」
  • ・「請負業者が工期を守ってくれない」
  • ・「引渡しされた建物に欠陥があった」

近隣の建築工事に関するトラブル

  • ・「近隣に高い建物が建つことで、家が日陰になってしまう(日照障害)」
  • ・「近隣に高い建物が建つことで眺めが悪くなった(景観・眺望障害)」
  • ・「工事の騒音がうるさい(騒音・振動障害)」
  • ・「近隣に建物が経ってからビル風に悩まされるようになった(風害)」
  • ・「近隣の工事に反対したい(建築確認)」

解決事例

事例1:請負工事代金の回収事案

A会社は、B会社よりC工場の建築を請負い、工期内に工場を建築してB会社に引渡しました。
ところが、B会社は、C工場の追加工事代金は発注した覚えがないとして、その支払いを拒絶しました。
この時、A会社よりB会社への追加工事費用の取り立ての依頼を受けました。
しかし、現場での個々の追加変更工事について、B会社からの承諾書面を作成していませんでした。
裁判において、追加工事・追加変更工事の合意は、多くの場合その合意書面で判断されることが通常です。
そこで、裁判所は、訴訟を調停に付して建築士を専門家調停委員とし、A会社の行った追加工事・追加変更工事がどの位の利益をB会社に与えているかという有益費の算定をさせました。
結果として、A会社は、B会社に対し請求額の6割の有益費が認められました。

ポイント:建設業法第19条2項は、変更工事の場合に書面の作成を義務付けていることからも明らかなように、追加工事・追加変更工事の場合は、トラブルを防止するために合意書面の作成が不可欠です。

事例2:建物に欠陥があった事案

Aは自分の住宅を建てようと思い、B会社にその建築を依頼しました。
B会社は、Aに請負金額や建物の構想を聞いて、イメージ図面を作成して請負工事契約を締結しました。
新築工事が終了し建物の引渡し後、Aは雨漏りがすることに気づき、B会社にその補修を依頼しました。
B会社は、雨漏りの原因を調査しましたが原因が不明であるとして、一通りの補修しかしようとしませんでした。
Aは、B会社の不誠実な態度に立腹し、B会社に補修と損害賠償を求める訴訟を提起しました。
裁判では、雨漏りの原因の究明と補修費用の問題と損害賠償の問題となりました。
Aは、不誠実なB会社の対応に補修をB会社に委ねることを潔しとせずに、補修を施工する会社は自分が探すとして、金銭解決を図り、裁判所もその意向に従った和解を進めました。

事例3:異常なまでの欠陥の指摘がある事案

A会社は、Bから住居の建築を依頼されました。
Bは、A会社にすべてはA会社に任せるとの態度を示し、また基本契約に際してもA会社の方針にすべて同意しました。
工事が始まると、A会社は施工に際して問題がある場合は、すべてBに内容を相談し、その了解を得て施工しました。
他方、Bは工事が進むに従って、品質の良いものを選び始め、その金額の説明をしても必ず追加費用を支払うからとの返事でした。
ただ、A会社は、Bの言葉を信じて変更の合意書面を作成しませんでした。
建物の引渡しが終了した頃より、Bの態度が急変し、様々なクレームを言い始めたのです。
A会社は、誠実にBのクレームに対応しましたが、Bは訴訟により欠陥による損害賠償請求をしてきました。
しかしながら、A会社はBのクレームともいうべき訴訟に誠実に対応し、Bの請求を排除するとともに、裁判所により追加変更工事費用を認められました。

事例4:日照権問題の事案

Aは、郊外ののんびりした住宅地に住まいを持ち、穏やかな日々を過ごしていました。
ところが、隣にB会社が12階建のマンションを建てようとしているとの話が持ち上がりました。
Aは、B会社が建てようとしているマンションの北側に住んでいたので、新たに建つマンションによって日照が悪くなるのではないかと思いました。
そこで、まず何時間くらいの日照侵害があるかを調査しました。
すると、毎日3時間の日照侵害があることが判明しました。
Aは、3時間も日照が無くなるのでは、今の場所に住んでいる意味がないと考えて、マンションの建築工事の差し止めをすることにしました。
裁判所は、B会社にAに対する何らかの代替措置はないのかと尋ねました。
しかし、マンションの建築を優先するB会社には、せいぜいお詫び金程度の金銭補償しかする考えはありませんでした。
裁判所は、B会社の不誠実な態度と3時間の日照侵害を受けるAの立場を考慮し、また最終的な結論は本案で決すれば良いと考えて、Aの建築工事差し止め請求を認めました。
ただ、この結論は、マンションが建たないうちに販売を行っているB会社の引渡し時期の債務不履行をもたらすことになることまで、裁判所は配慮していたか否か疑問です。

弁護士からのひとこと

専門性を要する難解な建築問題も、建築士と共に解決します。建築に関する法律問題は、極めて難解で専門性が高いと言われています。統計上、建築訴訟(瑕疵の主張を含む)の平均審理期間が、民事通常訴訟事件の約3倍にも及ぶことは、その難解さと専門性の高さを如実に示しています。

このように、難解かつ専門性の高い法律問題に適切に対処するためには、建築に関する法律問題について確かな知識と豊富な処理実績を持つ弁護士に依頼することが何より重要です。
まずはご相談を。

報われない人に光をあてたい
ともにたたかう法律事務所です
長澤弘法律事務所

経歴
早稲田大学法学部卒業
弁護士
(仙台弁護士会 登録番号:21080)
取扱分野
不動産に関する紛争(賃貸借契約、売買)
債務整理(任意整理・民事再生・倒産)
離婚問題 建築に関する紛争
(近隣問題、請負代金請求等)
交通事故問題 家族に関する紛争
(相続・遺言・成年後見)
刑事事件
住所
〒980-0812
宮城県仙台市青葉区片平1-5-20
エヴァー・アイ片平丁ビル2F