よくある質問 - FAQ

不動産問題

賃料支払いを滞納している人に対して、何度も賃料を支払うよう催告をしているのですが、 一向に支払いがありません。新しい人に貸すためにも不動産を明渡して欲しいと考えていますがどうしたらよいでしょうか。

賃貸借契約を解除して賃借人に明け渡しを求めることになりますが、賃借人が何ヶ月分賃料を滞納しているかが重大な要素となります。判例では、通常4ヶ月ぐらいの賃料の滞納が明け渡しが認められる滞納とされているようです。
しかし、それだけで明け渡しが認められる訳ではありません。賃借人側の賃料不払いを解消する提案等があれば、それも考慮されることが多いと思われます。賃料不払いのない建物明け渡しとは、必ずしも事情が異なると考えられます。

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法外な原状回復費用を請求されたのですが、どうしたらいいですか?

例えば、建物を借りて退去するに際して、風呂場が汚れて風呂場を丸ごとユニットバスに変える必要がある、として何十万円と請求されるケースがあります。風呂場が汚れたのが、借主の過失で傷を付けたなどによるのではなく、単なる使用による場合は、借主にユニットバスに変えるための費用を負担する必要はありません。それは賃貸借契約の賃料の内容となっており、賃借人が負担すべきものではありません。

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建物明渡で、賃借人(占有者)が行方不明の場合はどうすればいいのか?

賃借人がいないのですから、賃貸人としては賃借人の荷物・家財道具を運び出して、強制的に明渡を行い、次の賃借人に部屋を貸したいところです。ところが、日本の法律は自力救済を禁止しています。賃借人の荷物・家財道具は賃借人の所有物ですから勝手に処分すると、不法行為になってしまいます。

そこで、一つの手段としては、公示送達で建物明渡請求訴訟を提起し、その訴訟の中で賃貸借契約を解除し建物明渡について勝訴判決を取得し、建物明け渡しの強制執行をするという手段があります。この場合、賃借人の居場所が分からないのですから、公示送達により送達を行います。公示送達とは、裁判所の掲示板に出頭すれば書類をいつでも交付する旨を掲示することで、掲示を始めて2週間で相手方に書類が送達されたという効力が生じる送達方法をいいます。訴訟をする場合、訴状を被告となる者に送達しなければならず、大抵は被告の住所地が分かっているので、その住所地に郵送で送達すれば足ります(送達は裁判所が行います)。ところが、被告が所在不明などで住所地が分からない場合は、郵送などの手段で送達ができないため、送達の最後の手段として設けられたのが公示送達です。ただし、この方法は手間がかかるため、賃借人の保証人・親族に連絡をとって、賃借人を探す努力をして、賃貸人あるいはその代理人に連絡がとれたのならば、賃貸借契約の解除の意思表示をすること、および賃借人の荷物・家財道具を引き揚げさせるか、書面でその所有権の放棄をさせることが現実的です。どうしてもやむを得ない場合に公示送達を用いて訴訟提起することになります。

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